평생 집 없이 무주택자로 살아가는 한국 사람들이 많은 이유

 

부와 행복한 삶을 추구하는 여정을 기록하고 공유하는 남자입니다.

 

오늘은 왜 한국에서 사람들이 집 없이 평생을 살아가게 될 확률이 높은지, 실제 그런 사람들이 많은지 짧게 다뤄보려고 한다.

다른 글에서도 추가로 다루겠지만 평생 집을 사지 않았을 때 발생할 수 있는 리스크를 알고 대응할 수 있다면 보다 현명하게 인생의 후반부를 준비할 수 있을 것이다. (한국을 강조하기는 했지만 주택을 사는 용기를 낼 수 있는 사람이 적은 건 어느 나라든지 마찬가지일 것이다.)

본 글에서는 일반적으로 얼마나 많은 사람들이 왜 사람들이 집을 사지 않고 (못하고) 무주택자 신분을 유지하는지 다뤄보겠다.

 

1. 한국에는 집이 없는 사람은 얼마나 되는가?

 

2023년 통계청 자료를 기준으로 보면, 일반 가구 약 2207만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1245만 가구(56%)이다.. 무주택 가구는 전체에서 약 950만 가구(전체 대비 약 43%) 정도라고 한다.

(*여기서 말하는 주택은 '아파트 / 다세대주택(빌라) / 단독주택 / 연립주택 / 다가구주택'을 모두 포함한다.)

 

유주택 가구만 우선 살펴보자면, 유주택 가구 1245만 중 주택을 1채만 소유한 가구는 약 920만, 두 채 이상을 소유한 가구는 약 320만 가구다.

 

주택 소유가구를 연령대별로 살펴보면, 가구주 기준으로는 50대 연령층이 314만 가구(25%)로 가장 많고, 60대(24%), 40대(20%) 순으로 많다.

 

전체에서 40% 정도를 차지하는 나머지 950만 가구는 소위 말해 전월세 임차인이다. 특히 서울에서 월급을 받아가며 살아가는 가구의 주택 소유 비율이 50%에 미치지 못한다. 집값이 너무 비싸니 어쩔 수 없이 전월세 임차인으로 살아가는 사람들이 많을 것으로 추정된다.

 

어떤가? 생각보다 집이 없는 사람이 많다고 느껴지는가? 결과적으로 봤을 때 주택을 가지고 있는 사람이 무주택자 대비 자산을 많이 일구었다는 사실은 굳이 설명하지는 않겠다.

 

그렇다면 무주택 가구가 계속해서 무주택자 신분을 유지하는 이유는 무엇일까? 어떤 이유가 그들로 하여금 자본주의 경쟁에서 뒤처지게끔 만들었을까?

 

 

2. 무주택자가 집을 계속 사지 못하는 이유

2.1 살 필요를 느끼지 못한다.

한국은 특이하게 전세 제도가 유지되고 있다. 월세는 일반적으로 지출이 더 크기 때문에 전세 제도를 활용하면 본인의 경제 수준보다 '더 비싼' 주택에 거주할 수 있게 된다. 24년도 기준으로는 대략 4억 정도의 전세 보증금 - 매매가 기준으로는 6~7억, 7억 정도의 전세보증금이면 매매가 기준 12억 이상의 아파트에 거주할 수 있다.

 

이는 정부에서 전세 대출을 지원해주기 때문에 가능한데, 덕분에 굳이 집을 살 필요성을 느끼지 못하는 사람들이 많아지고 있다. 하지만 이 제도는 장기적인 관점에서 리스크가 있습니다.

 

자본주의에서는 시간이 지날수록 화폐 가치는 떨어진다. 전세 또한 물가와 연동되어 있기 때문에 장기적으로 보면 계속 오를 수밖에 없다. 마치 지금 짜장면 한 그릇이 1만 원이지만, 10년 후에는 1만 5천 원이 될 것처럼, 전세 보증금도 물가 상승과 함께 계속 오를 것이다. 현재 4억 원의 보증금으로 7억 원짜리 아파트에 살 수 있지만, 10년 후에는 그 보증금이 6억, 8억 원이 되어 있을 가능성이 크다.

 

 

따라서 현재의 4억 전세보증금으로 7억 아파트에 살고 있을 수 있지만 5년, 10년 뒤에는 4억의 보증금은 분명히 6억, 8억 이상이 되어 있을 것이다. (일반적으로 전세금은 10년에 평균 2배 정도가 되며 앞으로도 비슷할 것이다)

 

결국 시간이 지나면 전세 보증금은 계속 오를 수밖에 없고, 나중에는 전세가 너무 올라서 현재 살던 동네에서조차 전세를 구하기 어려워지게 된다.

 

*참고로 지방은 상대적으로 저렴하기 때문에 실제로 매수를 하는 경우가 많긴 하다. 분양가도 지방은 30평 기준으로 4~6억, 수도권은 30평은 이제 10억 이하를 찾을 수 없다.

 

 

2.2 돈이 없다.

한 마디로 요약하면 돈이 없는 사람은 애초에 돈을 모아서 집을 살 수 있다는 생각을 하지 않는다. 그보다는 힘들게 돈을 조금 모아 자동차를 사거나 취미 생활에 관심을 갖기 마련이다. (아니면 주식으로 소소한 용돈벌이를 하고 있을 것이다.)

 

불변하지 않을 단 하나의 진실은 저축 습관이 없는 사람들은 시간이 지나도 돈을 모으기 어렵다.

 

본인의 사정에 맞지 않게 소비하는 사람들은 계속해서 낭비하는 습관을 유지할 것이고 이런 사람들은 주식, 부동산 등 자산을 쌓아나갈 수 없다. (저축조차 잘하지 못하는 사람이 주식을 잘할 가능성은 없으며, 설령 주식으로 돈을 번다 하더라도 돈이 줄줄 샌다.)

 

결과적으로 뚜렷한 목표를 설정해서 1억 이상의 종잣돈을 인내해서 모으지 못하는 사람은 아마 평생 집을 사야겠다는 생각을 하지 못할 가능성이 높다. 20대를 지나서 가정을 꾸리면 돈이 나갈 곳이 훨씬 더 많아지기 때문이다.

 

 

2.3 부동산 시장을 비관적으로 바라본다.

다 그런 것은 아니지만 주택을 평생 매수하지 않는 사람은 미래 부동산 시장을 비관적으로 생각하는 사람들이 많다. 대표적인 논리가 "한국은 망해가고 있고, 집값은 현재가 거품이 많이 껴있다"는 생각이 있다.

 

인구가 더 줄어들면 집 값은 지금이 고점이라고 생각할 수 있다. "한국은 일본을 따라갈 것이고, 일본보다도 현재 출산율이 낮은 시점에서 주택에 거주할 사람은 장기적으로 줄어들 것이고 결과적으로 집값은 폭락은 아니더라도 오를리는 없지 않은가?"가 가장 흔히들 하고 공유되는 생각이다.

 

대다수의 사람들이 이렇게 단순한 1차적인 사고를 하고 있다. 공부를 해보면 알겠지만 부동산은 단 하나의 변수로 결정될 만큼 단순하지 않다. '인구가 줄기 때문에 집값은 떨어질 것이다'란 논리를 굳이 이 글에서는 반박하지는 않겠다. (참고로 한국은 어느 지역이든 대부분 인구는 줄어들고 있다.) 

 

역사적으로도 그렇고 앞으로도 낙관론자와 비관론자가 뒤섞인 시장에서, 결국 자본주의에서 살아남고 가정을 지키는 사람은 낙관론자인 것은 부정할 수 없는 사실이다.

 

 

2.4 욕심이 많다.

사고 싶다는 생각을 하는 사람들도 생각보다 집을 사지 못한다. 왜냐하면 많은 사람들이 "조금 더 기다리면 집값이 떨어지지 않을까?" 하는 생각을 하기 때문이다.

 

부동산 입문서로 많이들 추천하는 아기곰의 재테크 불변의 법칙에서 저자는 아래와 같이 얘기한다.

"자기가 매수를 한 후 가격이 더 내려갈 것을 두려워하는 심리(공포)와 지금보다 더 싸게 산다면 수익률이 더 높아지지 않을까 하는 심리(탐욕)가 어우러지면서 타이밍을 놓치게 되는 것이다."

 

더 낮은 가격에 집을 사려는 욕심은 인간의 본능이기 때문에 어쩔 수 없는 부분이다. 하지만 이런 탐욕 때문에 타이밍을 놓치는 경우가 내 경험상 매우 많다.

 

자산 시장에서 살아남기 위해서는 탐욕을 줄이고 적당한 시점에 결단을 내리는 것이 중요하다. 투자 전문가가 아니라면, 집의 가격이 전고점 대비 15~30% 정도 하락한 시점에 너무 욕심내지 않고 매수하는 것이 '평생 무주택자'로 살아가는 것보다는 현명한 선택일 수 있다.

 

"금융에 관한 의사결정을 내릴 때는 냉철하게 이성적이 되려고 하지 마라. 그냥 ‘꽤 적당히 합리적인’ 것을 목표로 삼아라" - 돈의 심리학

 

적당히 탐욕을 부리지 않고 그냥 집을 사는게 어떻게 보면 장기적으로 대다수의 사람들보다 현명한 결정을 하는 것이다.