부동산 입지 등급이란? 아파트 매수 시 필수 체크리스트

 

부의 여정을 기록하고 공유하는 남자입니다.

 

부동산을 이야기할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 입지다. 이번 글에서는 부동산을 처음 공부하는 사람에게 최대한 간단하게 '부동산 입지 등급'의 개념과 결정요소를 중점적으로 설명하고, 서울을 포함한 수도권 입지 등급 분류가 어떻게 되는지에 대해서 다루려고 한다. 각각의 내용에 대해서 세세하게 서술하기는 어렵지만, 아래 내용을 시작으로 부동산에 관심을 가지게 된다면 내 집을 마련하거나 투자를 생각하고 있는 사람에게 꼭 도움이 되리라 생각한다.

 

 

1. 수도권 입지 등급 요약

월부닷컴 (써니써늬)

 

위 이미지는 인터넷에 흔히 떠돌고 있는 이미지다. 부동산을 오래 공부하고 임장을 오래 다녔던 사람 입장에서는 너무나도 익숙한 내용이지만, 이제 막 공부를 시작한 사람 입장에서는 생소할 수 있겠다.

생소한 사람들은 위 이미지를 저장해 두고 왜 좋은 지역은 좋은 지역으로 분류되는지 계속해서 생각해 보면 공부에 큰 도움이 된다. (나중에는 저절로 암기되긴 한다)

 

쉽게 말해서 사람들이 흔히 좋다고 생각하는 지역과 상대적으로 수준이 떨어진다고 생각하는 지역이 1군부터 5군까지로 나뉘어 있다고 보면 되겠다. 다른 말로는 1군이 가장 비싸고 5군이 가장 저렴하다.

하지만 당연히 급지는 지역 평균 값에 대한 얘기이고 그 지역 내에서도 상당한 편차가 있기 때문에, 영등포에서 비선호되는 자산은 강서구에서 선호 자산 대비 수준이 많이 떨어질 수 있다. (강서구 마곡의 대장 아파트는 30평대 기준으로 17억이 현재 넘지만 영등포에서 상대적으로 선호되지 않는 아파트는 10억 이하 가격에 형성되어 있기도 한다.)

 

아래에서 등급을 결정하는 요소들에 대해서 구체적으로 다루겠지만 1군으로 가면 갈수록 사람들이 좋게 생각하는 대부분의 것들이 충족된다. (교통, 직장, 학군, 환경)

 

한 가지 눈여겨 볼 지점은, 서울이 아닌 경기도에도 상당히 급지가 높은 지역들이 있다는 점이다. 한 번도 서울을 벗어나보지 못한 사람 입장에서는 와닿지 않을 수도 있다. 하지만 경기도에도 과천/판교/분당과 같이 사람들이 살고 싶어 하고 수요가 있기 때문에 가격이 비싼 지역들이 꽤 있다.

 

 

2. 부동산 입지 등급 개념과 결정요소

 

"인간이 경제 활동을 하기 위하여 선택하는 장소를 말하는 것으로, 경제 활동의 종류에 따라 입지가 각기 다르게 결정된다. 어떤 경제 활동의 입지를 결정하는데, 입지 결정 요인으로는 지형, 기후 등의 자연적 요인, 수익성, 지가, 임대료 등의 경제적 요인, 소비자 연령층, 소득 수준 등의 문화적 요인, 도로와의 접근성과 주차 공간 등의 교통 요인, 소비 형태, 입지 결정자의 정서 등과 같은 심리적 요인 등이 있다."

 

 

매우 추상적인 개념으로 생각되는 '입지'라는 단어에 대해서 한 번 검색해 봤다. 설명을 읽어도 사실 잘 와닿지는 않는다. 입지 결정 요인으로 자연적 요인, 경제적 요인, 문화적 요인 등이 있다고는 하지만 머릿속에 일목요연하게 정리되지는 않는다.

 

보통 일반적으로 부동산을 공부하고 투자할 때 쓰는 '입지'란 용어는 무엇일까? 무엇이길래 그렇게 중요하다고 할까? 이유는 입지가 결국 부동산 자산의 가치, 더 나아가 가격을 결정 짓는 요소이기 때문이다. (결국 사람들은 좋은 것인지, 안좋은 것인지에 대해 항상 궁금증을 가지고 있다.)

 

결국 사람들의 수요를 불러 일으키는 지역이나 장소 정도로 생각하면 이해하기 쉽다. 강남/서초/송파/용산/과천과 같이 돈만 있다면 누구나 다 가고 싶어 하는 지역들이 한 마디로 입지가 좋은 곳이다. 

 

그리고 이 입지를 결정 짓는 구성요소는 크게 4가지(교통/직장/학군/환경)로 구성되어 있다. 다음 부분에서는 각각의 요소에 대해서 짧게 설명하겠다.

 

 

입지등급 1) 교통

수도권 어딜가도 사실 지하철과 버스가 잘 되어 있다. 교통이 더 잘되어 있고, 안되어 있고 정도의 차이는 있겠지만 대부분의 사람들은 차 없이도 큰 불편 없이 지역을 오갈 수 있다. 그렇다면 어떤 점을 기준으로 교통이 좋은지, 좋지 않은지를 평가할 수 있을까?

 

쉽게 요약하면 서울 주요 업무지구와의 거리를 기준으로 삼으면 되며 그중에서도 강남과의 거리를 가장 중요하게 보면 된다. (강남=고속터미널 혹은 강남역 2호선 정도를 기준으로 삼으면 된다)

 

강남과의 거리를 가장 중요하게 보는 이유는 쉽게 얘기해서 강남을 오가는 사람들이 가장 많기 때문이다. 오가는 이유는 당연히 소중한 월급을 벌어주는 대부분의 직장이 있기 때문이다. (가만 생각해 보면 사람들이 대부분 약속 장소를 강남으로 고르기 때문에 실질적인 서울 중심부로 생각된다.)

 

교통이 과연 부동산 가치와 가격을 결정 짓는 요소라는 점에 의구심을 드는 사람은 한 번 강남과의 거리 기준으로 부동산 가격을 살펴볼 것을 권한다. 큰 틀에서는 강남 접근성이 좋으면 좋을수록 가격이 비싸고, 멀면 멀수록 가격이 싸다. (당연히 강남 접근성이 다소 떨어지더라도 다른 요소 때문에 가치가 높을 수는 있다.)

 

따라서 교통이 좋으면 사람들의 거주 혹은 투자 수요가 높고 이는 결국 가격에 반영되기 마련이다. 수도권 기준으로는 2호선, 3호선, 5호선, 7호선, 신분당선 지하철과 거리가 가깝다면 가치가 높을 확률이 매우 높다고 보면 되겠다.

 

흔히 "여러 부동산 중에 무엇을 살 지 고민되면 강남과 가까운걸 매수하라"라는 말이 있으니 초보 투자자가 매수할 때는 이 말을 명심하면 좋겠다.

 

입지등급 2) 직장

2020년 기준 주요 업무지구 소득 정보

 

위 이미지는 수도권 주요 업무지구별 인원 수와 소득 정보이다. 거주자 대비 근로자 비율 정보를 통해 얼마나 사람들이 해당 업무지구에 출퇴근을 많이 하는 지도 알 수 있다. (강북도심은 거주자 대비 거의 7배 이상의 인구가 외부에서 직장을 이유로 오간다)

 

위에서도 얘기했지만 교통은 서울 주요 업무지구와의 접근성을 보면 되며, 그 중에서 강남이 가장 중요하다고 했다. 위 이미지를 보면 알 수 있듯이 강남 접근성이 가장 중요한 이유는 강남의 일자리가 강북도심(종로)와 여의도를 합친 규모 보다도 더 크기 때문이다.

 

하지만 그렇다고 강북도심(종로), 여의도, 가산구로, 마포, 마곡 등의 업무지구가 중요하지 않은 것은 아니다. 해당 업무지구를 다니는 사람들 중에도 분명히 양질의 일자리에 다니는 사람들이 충분히 많고, 양질의 일자리는 결국 부동산 매수 수요로 연결될 수밖에 없다.

 

결국 직장이 곧 교통으로 연결 되는 것이 아니냐고 의문을 가질 수 있는데 어느 정도는 맞는 얘기이다. 하지만 교통만 보게 되면 강남과의 접근성만을 주로 볼 수 있기 때문에 일자리도 같이 봐야 한다.

 

결국 어느 지역에 어느 정도 규모의 일자리가 형성되어 있는지, 그리고 해당 일자리가 사람들의 부동산 매수 수요를 불러일으킬 만한 수준인지 가늠해 보는 것이 중요하겠다.

 

 

입지등급 3) 학군

 

교통과 일자리가 입지를 결정 짓는 중요한 요소인 것은 대부분 공감할 것이다. 하지만 학군은 그렇지 않을 수도 있겠다.

아이들의 수가 많이 줄어들고 있고 하루가 멀지 않게 학교가 닫고 있다는 기사가 많이 나오기 때문에 과거 대비해서는 교육이 그렇게까지 중요한 지 의문을 가질 수 있다.

 

일정 부분은 어느 정도 맞는 말이다. 과거에는 대부분의 가정이 자식을 좋은 학교에 보내는 것을 최우선 가치로 두었다. 하지만 과거와 같은 경제성장기를 거쳐 한국의 성장률은 둔화되었고, 대학을 나와도 취업하기는 쉽지 않은 상황이다. 이에 급기야 대학을 나오지 않아도 충분히 먹고살 수 있다는 말까지 나오고는 있다.

 

하지만 전체적으로 교육열이 과거 대비 조금 줄었을 지언정 중상위 성적 이상의 교육 시장은 수그러드는 양상을 보이지는 않는다. 명심해야 하는 부분은 부동산 시장은 어느 정도 재정적으로 여유가 있는 가정이 사고파는 시장이다. 한 마디로 돈 있는 사람들이 집을 사고, 집을 살 수 있는 가정은 여유가 있어 자식 교육까지 신경쓸 확률이 높다. 

 

좋은 학교를 나와야 좋은 직장에 취업할 확률이 높아지는 것은 사실이기 때문에 부모 입장에서는 상대적으로 기댓값이 높지 않은 예체능 교육에 베팅하는 것보다는, 좋은 대학에 보내 평균 이상의 직장에 취업시키는 것이 안전한 베팅이다.

 

또한 좋은 학교일수록 좋은 부모 밑에서 자란 아이들이 있을 확률이 높다. 공부 이외에도 좋은 친구들과 어울렸으면 하는 부모의 마음은 불변할 것이다.

 

설명이 다소 길었지만 그만큼 아직도 '학군'은 중요하고 대학교를 잘 보낼 수 있는 중학교와 고등학교를 중점적으로 살펴보면 된다. (하지만 중학교가 더 중요하다)

주요 학군지는 1) 대치동, 2) 목동, 3) 분당 정도를 생각하면 된다. 해당 지역은 오롯이 '학군' 가치만으로 사람들이 이사 갈 만한 수요가 있는 지역이다. 이외의 지역은 지역 내에서 선호하는 학교가 어디인지 상대적으로 확인하면 충분하다.

 

 

입지등급 4) 환경

 

마지막으로는 환경이다. 여기서 얘기하는 환경은 무엇을 말할까? 공원을 얘기할까? 아니면 마트와 같은 인프라를 얘기할까?

 

사실 환경을 딱 하나로 정의내리기는 힘들다. 아마 실거주를 실제로 해봐야 더 와닿는 부분이 더 클 것이다. 일반적으로 거주 환경이 좋다고 얘기하는 것들은 아래와 같은 것들이 있겠다.

• 공원/한강
• 백화점/마트/스타벅스
• 쾌적한 신도시
• 상가/병원
• 인프라 등등

위와 같은 것들이 어우러져서 환경이 좋다고 얘기할 수 있는 것이다. 따라서 이런 부분은 정량적인 수치도 중요할 수는 있겠지만 실제로 임장을 통해 해당 지역의 느낌을 알아가는 것이 중요하겠다. 

 

누군가는 공원과 한강이 가까워서 거주 만족도가 높을 수 있고, 아이를 키우는 엄마는 아이를 키우기에 쾌적하고 안전한 곳을 좋은 환경이라 생각할 수 있고, 나이 많은 어르신 입장에서는 공원과 큰 병원이 가까운 곳을 좋은 환경이라고 생각할 수 있는 것이다.

그렇기 때문에 하나의 요소를 딱 정해서 없으면 환경이 안 좋다고 얘기하기보다는 종합적으로 판단하길 권장한다.

---

 

이 정도로 부동산 입지 등급에 대해서 간단하게 다루었다. 입지라는 것이 언뜻 보면 간단하지만, 본질을 놓치게 되면 쉽게 간과할 수 있는 부분이다. 큰 틀에서는 입지에 대한 정답이 있겠지만 사람들이 자산을 사고파는 모습을 보면 마냥 입지를 잘 아는 것도 아닌 것 같다.

고수가 되면 될수록 간단하게 투자한다. 부동산에서는 그 중 하나가 입지이다. 만약 사고자 하는 자산이 강남에서 거리가 1시간 이상이라면 진지하게 다시 한번 고민해 보자.